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El voto telemático en las juntas de propietarios

El voto telemático en las juntas de propietarios

Si eres propietario de una vivienda, sabrás de primera mano lo lento y farragoso que puede llegar a ser el proceso de toma de decisiones en una asamblea de la junta de propietarios, y la escasa implicación de muchos vecinos. Una solución de voto online y asíncrona, que permita a cada propietario participar a su ritmo y desde su casa, posibilita aumentar la participación de los vecinos en las decisiones de su comunidad. Sin embargo, en España hay que tener en cuenta algunos aspectos normativos antes de dar el paso.

Cómo es el sistema de voto en las juntas de propietarios

El proceso de toma de decisiones y voto en juntas de propietarios está regulado en España en la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que ha ido modificándose a lo largo de los años, excepto en Cataluña, que incluye la regulación de la propiedad horizontal en su código civil.

Según esta ley, la asistencia a las juntas de propietarios, que se tienen que celebrar como mínimo una vez al año, han de ser presenciales, aunque es posible delegar la asistencia y el voto en una tercera persona.

Solo tienen derecho a voto en las juntas aquellos propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los vecinos que no estén al corriente de los pagos de la comunidad pueden asistir a la junta y participar de las deliberaciones, pero no tienen derecho a voto y su presencia no se tiene en cuenta para el cálculo de mayorías.

Normalmente, los acuerdos de una junta de propietarios se toman por el criterio de la doble mayoría. Es decir, a la hora de contar los votos, se ha de cumplir la mayoría tanto en número de propietarios como en el coeficiente de participación. El coeficiente de participación es un porcentaje asignado a cada propietario sobre el total de la finca según la superficie de la vivienda o local y otros factores, como el uso de superficies comunes. Este porcentaje también determina el importe de las cuotas de la comunidad.

Las juntas las puede convocar el presidente de la comunidad o un grupo de propietarios que sumen al menos el 25% del coeficiente de participación.

¿Se puede votar online en una junta de propietarios?

La respuesta es sí con matices. En la comunidad autónoma de Cataluña está regulado el uso de videoconferencia en las juntas de propietarios vía un decreto-ley a raíz de la situación de pandemia provocada por el COVID.

Esta posibilidad ya se recogía en una modificación de 2015 del Código Civil de Cataluña, aunque exigía que el uso de la videoconferencia fuese aprobado en junta antes de poder implementarse. El decreto-ley de 2020 agiliza el proceso al eliminar el requisito de que la reunión por videollamada tenga que estar presente en los estatutos.

En el resto del estado español, la ley de propiedad horizontal no recoge la posibilidad de participar por videoconferencia, aunque tampoco lo excluye. Para poder hacerlo hay que tener en cuenta dos cuestiones:

  1. El uso de un sistema de conferencia online ha de ser optativo. No se puede obligar a que una comunidad se reúna por videoconferencia en juntas, ya que puede haber vecinos que no puedan acceder, por falta de medios o de conocimiento. Por eso, algunos sistemas de videoconferencia permiten la opción de unirse a la reunión a través de la línea telefónica.
  2. En una situación de emergencia sanitaria, como la pandemia de COVID-19, sí que es posible la realización de juntas exclusivamente por videoconferencia, por las limitaciones de número de personas en reuniones durante el estado de alarma. Pero en este caso las decisiones que se tomen tendrían que ser ratificadas en una junta de propietarios presencial una vez pase el estado de alarma y se levanten las restricciones. Además, el sistema de videoconferencia por sí solo no es suficiente, sino que es recomendable complementarlo con un sistema de voto electrónico con validez legal que haya sido previamente reconocido en los estatutos de la comunidad.

En cualquier caso, el uso de la videollamada para asistir a juntas de propietarios tiene que estar muy detallado. Se ha de definir qué sistema de videoconferencia se va a utilizar en la junta y qué plazos tiene un propietario para comunicar que asistirá por ese método, por ejemplo.

Aunque el uso de este sistema es un avance para facilitar la participación de vecinos que en otro caso estarían excluidos de participar en la junta, si algo hemos aprendido en 2020 es que las videollamadas no resuelven todos los problemas. ¿Cómo podríamos mejorar todo el proceso?

Beneficios del voto online asíncrono en juntas de propietarios

La implantación de un sistema de voto online asíncrono, es decir, que no haga necesaria la participación a una hora concreta, iría más allá de la videoconferencia en la implantación de la tecnología en la gestión de las comunidades de propietarios y traería consigo una serie de beneficios:

  1. Un aumento de la participación de los propietarios. Al no hacer necesaria la presencia en la junta a un lugar o a una hora concreta, habría más vecinos dispuestos a votar y a participar de las decisiones de la comunidad. Cada uno podría participar activamente desde y cuando le viniese mejor según su situación personal y su ritmo de vida.
  2. Una mayor calidad de las decisiones. Un aumento en la participación ya traería consigo una mejora en la calidad democrática de las decisiones. Pero además, al ser una votación asíncrona, se aumenta el tiempo de reflexión y se pueden tomar decisiones de mejor calidad.
  3. Más agilidad en la toma de decisiones. La mayor parte de las juntas de vecinos se reúnen una vez al año para ratificar cuentas, elegir los órganos de gobierno y discutir los temas que se hayan ido acumulando a lo largo del año. Un sistema de discusión y voto online y asíncrono permitiría aumentar la frecuencia de los debates sobre los temas de la comunidad. Esta agilidad permitiría, por ejemplo, aprovechar mejor fondos públicos de rehabilitación de vivienda, como mantenimientos y reformas energéticas.

Una legislación acorde a los tiempos

La legislación que regula las juntas de propietarios necesita una actualización que permita a aquellas comunidades de propietarios que lo deseen el uso de sistemas más modernos de debate y toma de decisiones.

Favorecer una mayor participación e implicación de los vecinos en la gestión de su comunidad de propietarios nos permitirá tener unas comunidades más vivas, mejor gestionadas, y una sociedad más participativa y democrática.

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